Jesteś tutaj

Ogólne pojęcia o nieruchomościach cz.3

Kategoria: 

Nieruchomość jako taka, w odróżnieniu od innych dóbr (rzeczy), ma swoją specyfikę. Posiada ona szereg odmiennych cech, które dzieli się umownie na cechy fizyczne, ekonomiczne oraz instytucjonalno-prawne. Jest to oczywiście podział umowny cech, z tego względu, że wszystkie one są silnie ze sobą związane, jednak ich wydzielenie pozwala na pewne uporządkowanie problematyki nieruchomości.Do cech fizycznych nieruchomości zalicza się stałość w miejscu (nieruchomość), trwałość, różnorodność oraz niepodzielność.

Stałość w miejscu oznacza, że przemieszczanie budynków lub innych konstrukcji należy do rzadkości, przemieszczenia nieruchomości gruntowych spotyka się jedynie w literaturze pięknej. Ze względu na tę cechę nieruchomości pojawiają się tutaj określone skutki prawne i ekonomiczne. Skutkiem prawnym jest brak możliwości przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu (co oznacza, że nieruchomości po prostu nie można ukryć). Do skutków ekonomicznych zalicza się m.in.: możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej powinności, nawet jeśli zajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości; lokalny charakter rynku nieruchomości (nieruchomość niejako „czeka” na zapotrzebowanie na nią, co oznacza, że zgłaszane zapotrzebowanie w jednym miejscu nie może zostać zaspokojone przez nieruchomość zlokalizowaną w innym); zmiany w otoczeniu nieruchomości w sposób bezpośredni wpływają na jej wartość; nieruchomości stanowią również dobre zabezpieczenie kredytu.

Cecha trwałości dotyczy przede wszystkim ziemi, która traktowana jest jako wieczna (niezniszczalna), co powoduje, iż jest ona postrzegana jako lokata kapitału. Odróżnia się tutaj trwałość fizyczną od trwałości ekonomicznej; ta ostatnia oznacza, że z upływem czasu wartość nieruchomości ziemskiej zazwyczaj rośnie, aczkolwiek w pewnych przypadkach może ona maleć (np. na skutek niekorzystnych zmian w środowisku naturalnym, powodujących postępującą degradację ziemi). Do umownie trwałych należy również zaliczyć budynki oraz budowle (w rzeczywistości nie są one tak trwałe jak ziemia, ale są bardziej trwałe w porównaniu z innymi wytworami materialnymi człowieka). Nawiasem mówiąc, budynki i budowle wymagają określonych nakładów na remonty i modernizacje, które mają na celu przeciwdziałanie skutkom zużycia tego rodzaju nieruchomości. Zużycie budynków i budowli oznacza utratę ich wartości. Wyróżnia się zużycie fizyczne lub techniczne (wynika ono ze starzenia się obiektu, wpływu sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, źle prowadzonej gospodarki remontowej), zużycie funkcjonalne (wynika ono z postępu techniczno-ekonomicznego) oraz zużycie środowiskowe (wynika ono ze zmian w otoczeniu danej nieruchomości).

Cecha różnorodności oznacza, że każda nieruchomość gruntowa jest inna pod względem położenia, wielkości i kształtu; budynki i budowle, nawet wzniesione według takiego samego projektu, różnią się szczegółami wykonania, mają więc indywidualny charakter.

Ostatnią z omawianych fizycznych cech nieruchomości jest jej niepodzielność. Przyczyną niepodzielności jest fizyczne połączenie nieruchomości z gruntem, a także problemy ze zmianą kubatury danej nieruchomości (np. jeśli mieszkanie własnościowe stanowi odrębną nieruchomość, to trudno jest zmienić jego wielkość w celu zmniejszenia przypadających na nie obciążeń czynszowych). Nie oznacza to jednak, że dana nieruchomość obowiązkowo musi stanowić pewną spójną całość fizyczną. Jako nieruchomość traktuje się np. dwa odrębne, nawet daleko położone od siebie, kawałki ziemi, o ile tylko ujęte są one w tej samej księdze wieczystej. Z drugiej zaś strony, pewna spójna pod względem fizycznym nieruchomość (dotyczy to najczęściej budynków mieszkalnych) może być traktowana jako kilka nieruchomości, o ile tylko wydzielone zostają w niej mieszkania własnościowe, na które założone odrębne księgi wieczyste. Tak więc cechę niepodzielności można rozpatrywać jako cechę fizyczną, ale zawsze w określonym kontekście, który tę cechę albo potwierdzi, albo też ją podważy.

Wyróżnienie cechy niepodzielności wynika z prawnego traktowania rzeczy (a nieruchomość jest rzeczą fizyczną) jako składającej się z określonego zestawu różnych elementów (części składowych), które połączone tracą samodzielny byt (również w sensie prawnym) i stanowią jedną całość, przede wszystkim w sensie fizycznym i gospodarczym. Wynika to z postanowień art. 47 kodeksu cywilnego, który określa pojęcie części składowej: określony przedmiot staje się częścią składową rzeczy, jeżeli spełnione są łącznie trzy następujące przesłanki: 1) musi on być z rzeczą połączony nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym; 2) to połączenie musi być tak silne, że odłączenie połączonego przedmiotu spowodowałoby zasadnicze zmiany bądź całości, bądź przedmiotu odłączonego; 3) połączenie części składowej z rzeczą musi być trwałe, a nie dokonane tylko dla przemijającego użytku.

Od części składowych rzeczy odróżnia się ich przynależności, których określenie zawarte jest w art. 51 kodeksu cywilnego. Z jego przepisów wynika, że rzecz stanowi przynależność innej rzeczy, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: a) przynależnością może być tylko rzecz ruchoma; b) musi ona być – pomimo związku z rzeczą główną – rzeczą odrębną; c) musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania, a więc mieć charakter rzeczy pomocniczej; d) musi być potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem; e) musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku, z tym zastrzeżeniem, że przynależność nie straci swego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku (np. w wypadku oddania jej do naprawy); f) przynależnością jest tylko taka rzecz, która stanowi własność właściciela rzeczy głównej. Przykładem przynależności są np. maszyny rolnicze jako własność właściciela danej nieruchomości rolnej, na której są one wykorzystywane. Zatem w przypadku przynależności istotna jest łączność gospodarcza między przynależnością a rzeczą główną.

Do cech ekonomicznych nieruchomości zalicza się: rzadkość (deficytowość), lokalizację, współzależność oraz dużą kapitałochłonność.

Cecha rzadkości oznacza, że nieruchomości nigdy nie są dane w nadmiarze[8]. Ograniczona jest powierzchnia nieruchomości ziemskich (ponadto w długim okresie czasu daje się tutaj zauważyć wpływ zmian klimatycznych, np. tereny do niedawna rolnicze mogą przekształcić się w pustynie). Ograniczona jest również podaż uzbrojonych terenów miejskich (aby zwiększyć ich wielkość, konieczne jest poniesienie z reguły wysokich nakładów inwestycyjnych). Ograniczona jest podaż budynków mieszkalnych (chociaż częściej wynika to z określonych błędów polityki gospodarczej, która nierzadko świadomie bądź nieświadomie utrwala tę cechę rzadkości). Wszystko to powoduje, że nieruchomości można traktować jako dobra rzadkie, z tym jednak zastrzeżeniem, że dotyczy to gospodarki ustabilizowanej, dobrze zarządzanej, nie zaś gospodarki znajdującej się w okresie transformacji[9], gdzie nie zawsze nieruchomości traktowane są jako dobro rzadkie (tutaj nieraz nie wiadomo, co zrobić ze względnym nadmiarem dóbr nieruchomych, których nikt nie chce przejąć nawet za symboliczną złotówkę). Rzadkość dóbr nieruchomych powoduje z kolei, że w długim okresie czasu wartość nieruchomości podlega określonym fluktuacjom, uwarunkowanym przede wszystkim wielkością popytu bieżącego na nieruchomości. Należy tutaj również zwrócić uwagę na to, że rzadkość nieruchomości jest cechą sprzyjającą pojawianiu się zjawisk korupcyjnych (dobra szczególnie atrakcyjne nierzadko przekazywane są z pominięciem obowiązujących procedur prawnych, wiele zaś przetargów na takie dobra staje się zaś czystą formalnością, gdyż zawczasu znany jest ostateczny nabywca, który nie zawsze oferuje najwyższą cenę).

Cecha lokalizacji jest bardzo związana z cechą rzadkości. Może się zdarzyć, że w jednym regionie dany rodzaj nieruchomości wcale nie jest dobrem rzadkim, podczas gdy w innym, bardziej atrakcyjnym inwestycyjnie, turystycznie itp. takim jest. Tak więc cecha lokalizacji obejmuje zarówno lokalizację fizyczną, jak i położenie ekonomiczne danej nieruchomości. Lokalizacja fizyczna dotyczy np. nasłonecznienia, przeważającej róży wiatrów, sąsiedztwa zbiorników wodnych i kompleksów leśnych, bardziej ważna lokalizacja ekonomiczna natomiast obejmuje np. dostępność usług, dostępność zakładów użyteczności publicznej, środków komunikacji, położenia centrów handlowych i produkcyjnych. Dana cecha w sposób istotny wpływa na wartość nieruchomości: im bardziej atrakcyjna lokalizacja, tym większa jest wartość nieruchomości.

Kolejną cechą ekonomiczną nieruchomości jest współzależność. Jak stwierdza E. Kucharska-Stasiak, „cecha ta przejawia się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian i w rezultacie – wartości nieruchomości. Powoduje ona ukształtowanie się „lepszych” lub „gorszych” obszarów dla danego sposobu użytkowania”. Przy tym kształtowanie to jest dwustronne: z jednej strony nieruchomość wpływa na otoczenie, z drugiej zaś to otoczenie wpływa na wzrost bądź spadek wartości samej nieruchomości. W wielu miastach istnieją dzielnice szczególnie atrakcyjne (a więc drogie) ze względu na swe położenie, chociaż często zdarza się, że ta atrakcyjność nie wynika tylko z walorów otoczenia, ale również z tego, kto daną dzielnicę zamieszkuje (słynne podwarszawskie dzielnice rządowe).

Cechą ekonomiczną nieruchomości jest również duża kapitałochłonność. Zazwyczaj na wzniesienie nieruchomości budynkowej potrzebne są wysokie nakłady; również nabycie nieruchomości gruntowej pociąga za sobą wysokie koszty (są to nie tylko bezpośrednie koszty zakupu, ale również wszelkie opłaty dodatkowe, opłaty notarialno-sądowe itd.).

Ostatnią grupę cech charakterystycznych nieruchomości są jej cechy instytucjonalno-prawne. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga stworzenia całego otoczenia prawnego, regulującego cykl życia nieruchomości (projektowanie nieruchomości, realizacja inwestycji, obrót, eksploatacja, wycofanie z eksploatacji – likwidacja). Aby to wszystko skutecznie realizować, powołano cały szereg instytucji zajmujących się nieruchomościami.

J. Ignatowicz wyróżnia w polskim prawie trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe (grunty) jako wydzielone części powierzchni ziemskiej, nieruchomości budynkowe (budynki) oraz nieruchomości lokalowe (części budynków będące lokalami). Wskazuje przy tym na zasadniczą różnicę między kategorią nieruchomości gruntowej a pozostałymi dwoma kategoriami nieruchomości. Części powierzchni ziemskiej (nieruchomości gruntowe) stanowią zawsze rzeczy nieruchome, budynki oraz ich części natomiast tylko wtedy są rzeczami nieruchomymi, gdy tak przewiduje przepis szczególny. Jeżeli taki wyjątek nie jest przewidziany, budynek stanowi część składową nieruchomości gruntowej.

Nieruchomość gruntowa występuje wówczas, gdy spełnione są łącznie dwie następujące przesłanki: po pierwsze, część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość (jest oznaczona granicami) i, po drugie, stanowi odrębny przedmiot własności (jest do niej przypisany określony właściciel)[14]. Z tego względu budynek wzniesiony na danym gruncie może stanowić łącznie z tym gruntem jedną nieruchomość, może jednak być też wydzielony jako nieruchomość odrębna i stanowić nieruchomość budynkową. Takie zamieszanie wynika ze stosowania tzw. prawa wieczystego użytkowania gruntu. Użytkownik wieczysty nie jest właścicielem danej nieruchomości gruntowej, jeśli jednak wzniesie na tej nieruchomości gruntowej budynek, to budynek ten może stanowić jego własność[16], co reguluje art. 235 kodeksu cywilnego. Podobnie budynki wzniesione na gruncie użytkowanym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną mogą stanowić własność tej spółdzielni, co regulują art. 272[18] i 279[19] kodeksu cywilnego.

Wspomniana wyżej zasada, w myśl której części składowe tracą samodzielny byt, ma szczególne znaczenie w odniesieniu do nieruchomości, przede wszystkim ze względu na los prawny wznoszonych na gruntach budynków oraz rosnących na gruncie roślin. Regulują to art. 48 i 191 kodeksu cywilnego[20], które wypowiadają tzw. zasadę superficies solo cedit, która oznacza, że wszystko, co zostało z gruntem w sposób trwały połączone – w sposób naturalny lub sztuczny – dzieli los prawny tego gruntu. A więc wszystko, co zostało na gruncie wzniesione lub zasadzone, staje się – jako część składowa – własnością właściciela gruntu, bez względu na to, kto tego dokonał (właściciel gruntu, właściciel materiałów, inna osoba) i z czyich materiałów. Zasada ta obowiązuje przy tym bez względu na wartość wzniesionych budowli lub innych urządzeń. Wspomniana zasada jest podyktowana względami ekonomicznymi. Ścisłe bowiem połączenie budynku lub innego urządzenia z gruntem sprawia, że z gospodarczego punktu widzenia trudno jest traktować grunt i budynek (lub inne urządzenie) jako odrębne przedmioty obrotu. Istnieją jednak sytuacje, w których odstępstwo od tej zasady jest uzasadnione szczególnymi względami. Zasada ta nie obowiązuje wtedy, gdy część składowa rzeczy stanowi z mocy szczególnego przepisu odrębną rzecz, nieruchomą lub ruchomą (tworzy wówczas nieruchomość budynkową lub nieruchomość lokalową).

Jak wynika z tego krótkiego omówienia, problematyka nieruchomości jest bardzo złożona pod względem prawnym, a to z tego względu, że u jej podstaw leży pojęcie własności, które nie jest kategorią raz na zawsze daną, lecz kategorią, która ulega nieustannym przemianom (w zależności od osiągniętego stopnia rozwoju społecznego i gospodarczego danego społeczeństwa). Całokształt problematyki związanej z kategorią nieruchomości (ale nie tylko) reguluje prawo rzeczowe. W prawie rzeczowym nieruchomość traktowana jest jako dobro ekonomiczne.

 

cdn. Jerzy Kisiel